租的铺面自动门坏了，维修费该房东出还是我出？

先看合同，合同没写就按《民法典》第七百一十二条走，维修义务在出租人。第七百一十三条补了一句：承租人可以请求出租人在合理期限内维修，出租人不修的，承租人可以自己修，费用由出租人负担。所以默认答案是房东出。两个出口要记住：一是合同另有约定，二是因承租人过错导致需要维修，这两种情况出租人不承担。实操里真正决定结果的往往不是法条，是通知有没有留痕。

房东一直不修，我能自己找人修完再从租金里扣吗？

第七百一十三条给的路子是先请求、再自行维修、费用由出租人负担，没有直接写可以扣租金。稳妥的做法是三步：书面通知并给出合理期限，期限届满后书面告知将自行维修，维修后凭发票另行主张。直接扣租金容易被反过来主张违约。因维修影响使用的，法条另有规定可以相应减少租金或延长租期，这一条可以主张，但同样建议书面。

自动门夹伤人，伤者应该找谁？

找经营者或管理者，不是找房东。《民法典》第一千一百九十八条把安全保障义务放在经营场所、公共场所的经营者和管理者身上。伤者进的是店，不认识房东，所以第一趟一定找店里。店里赔完，能不能向房东要回来，是另一场官司，走的是租赁合同和第七百一十二条那条线。这两件事分开，很多纠纷就讲得清了。

我赔了钱，还能向房东要回来吗？

能主张，但要满足两个条件。第一，缺陷在交付时就已存在，或者属于出租人维修义务范围内。第二，你已经履行了及时通知义务，且能证明损害不是自己使用不当造成的。深圳中院公布的一起案件就是这个结构：承租人发现门有问题后两次反馈，房东未修，门倒塌砸伤员工致九级伤残，法院认定出租方对交付时已存在的设施缺陷承担维修责任，判其赔偿。这里的关键证据是通知记录，不是口头陈述。

物业说公共区域的门不归他们修，这个说法对吗？

要分小修还是大修。日常巡检、小修养护通常在物业服务合同范围内，属于物业费覆盖的部分，物业不能推。保修期满后共用设施设备的大修、中修、更新和改造，按《住宅专项维修资金管理办法》走资金渠道，物业确实不承担出资义务，也不垫付、不代办。但要注意，不承担出钱不等于可以不管：公共区域的门属于物业管理范围，安全保障义务仍在。

住宅专项维修资金能用来修小区大门或者单元门吗？

可以，前提是这笔钱的性质对得上。《住宅专项维修资金管理办法》第二条限定用途是共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。第三条列举的共用设施设备里有电梯、照明、消防设施、道路、路灯等，没有直接写自动门，但留有等字。地方口径更明确：兰州市住建局的通知把门禁与监控、消防、排水设施并列，属于小区全体业主共用的由全体业主分摊。能不能用，卡在表决，不在名目。

哪些费用一定不能从维修资金里出？

第二十五条列了四类：依法应由建设单位或施工单位承担的维修更新改造费用；依法应由供水供电供气供热通讯有线电视等单位承担的管线设施维修养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏所需的修复费用；根据物业服务合同约定应由物业服务企业承担的维修养护费用。第四条最容易被忽略：如果合同里写了物业负责这项养护，就不能再让业主掏维修资金。

门是上一手租户用坏的，责任怎么算？

人为损坏由责任人承担，这一条写在第二十五条第三项里，不因换租户而转移给房东或维修资金。难点在举证：要有交接记录、验收单、现场照片，能说清损坏发生在哪一段时间。没有这些，房东很难把责任推给前一任租户，最后往往自己承担。这也是交接环节要留书面记录的实际价值，不只是走流程。

没有书面合同，只有口头约定，还能主张吗？

可以主张，但举证难度高一个量级。第七百一十二条留了当事人另有约定的出口，口头约定也算约定，问题是要证明它存在。更麻烦的是通知：第七百一十三条要求先请求出租人在合理期限内维修，合理期限从哪天起算，没有书面记录基本说不清。一条微信、一份快递单、一段通话录音，成本很低，作用很大。

自动门坏了、夹了人，钱到底谁出

写给开店的人、房东、物业和业委会。一扇门坏了，或者一扇门伤了人，钱从谁的口袋出，这篇把四条依据摆开讲清楚。

先给结论：一扇自动门出事，钱要分两次算。

第一次是赔给受伤的人。这一趟走《民法典》第一千一百九十八条，谁在经营、谁在管理，谁先扛。宁夏银川兴庆区那个案子，感应器有盲区、没贴标识、门口没人引导，店家担七成，赔 12,577.47 元。

第二次是这笔钱最终由谁承担。这一趟走第七百一十二条和第七百一十三条，看门是谁的、缺陷什么时候产生、通知有没有留痕。深圳中院公布的一个案子，承租人发现大门难开就反馈了，房东两次没修，后来门倒了砸伤员工，法院判房东赔，理由写得很直接：出租方对交付时已存在的设施缺陷承担维修责任，承租人已经履行了及时通知义务。

多数人把这两次算成一次，结果要么白赔一笔，要么该追的没追。对外赔人和对内分摊是两条轨道，混在一起谈，谁都说服不了谁。

一、两笔账：先分开，再讨论

把两笔账摊开对照，往后所有争论都能归位到其中一栏。

对照项	对外：赔给伤者	对内：钱最终谁承担
依据	《民法典》第一千一百九十八条	第七百一十二条、第七百一十三条；租赁合同、物业服务合同
谁先出面	经营场所、公共场所的经营者、管理者	不涉及伤者，是合同双方之间的事
看什么	义务尽没尽：设备、提示、救助	缺陷何时产生、谁负维修义务、通知有无留痕
结果形态	判赔总额乘责任比例	一方全额承担，或按约定分担
后续	赔完可另案向责任方追偿	追偿的依据就在这一层

分开之后，几件反直觉的事就不拧了。承租人赔了钱，不代表这笔钱该他出；房东没赔钱，不代表他没有责任。反过来也成立：房东该修没修，伤者仍然先找经营者，因为伤者进的是店，不认识房东。

二、对外那一半：问的不是门坏没坏

第一千一百九十八条的原文是这样：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

这一条的关键词是未尽到。它不问设备有没有故障，问的是义务有没有做完。上海虹口法院审的一起案子，法院查明超市自动门运行并无异常，仍判定超市承担次要责任，理由是没在门旁设置明显警示标志。江西鹰潭月湖区法院审的一起案子正好相反：法院逐项查明门是临街店铺常见门型、本身不具危险性、向外开启未超台阶范围，监控显示损害的直接原因是顾客没等门开完就松手，店里事后又陪同就医并垫付，诉请被全部驳回。

两相对照，对外这一层的判定材料只有三类：设备状态、风险提示、事后救助。这三类材料的取证方法、法院表述和常见错误，另有两篇专门讲，这里不重复。

有一个数字要放在这里：中国裁判文书和各地法院通报里的赔偿金额，轻伤多在数千到一两万元，构成伤残的直接跳到数万元。北京西城法院通报的幼童攀爬伸缩门案，孩子十级伤残，单位担六成，赔五万四千余元。拉高金额的是伤残等级，不是门体损坏程度。

三、对内那一半：712 和 713 条怎么用

先把两条原文摆出来，这两条是本篇的地基。

第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

两条合起来，把维修义务默认放在出租人身上，只开两个出口：合同另有约定，以及承租人自己的过错。这两个出口正是纠纷的战场，因为责任方都会往出口上靠。

深圳那个案子，把这条规则走完了全程

深圳中院公布的一起生命权、健康权纠纷，事实链条很干净。2021 年 8 月，承租人租下房屋，一周内就发现大门有质量问题、难以打开，随即向房东反馈；此后再次反馈，房东两次都没有处理。2022 年 8 月，承租人公司的一名员工被忽然倾倒的大门砸伤，诊断为胸椎右侧横突骨折及腰椎骨折，住院 24 天，鉴定为九级伤残。

法院的认定分三步。第一，按租赁合同，出租方对交付时已存在的设施缺陷承担维修责任。第二，承租人虽然没有自行修复，但已经履行及时通知义务，且现有证据无法证明大门倒塌是其使用不当所致。第三，出租人长期怠于履行维修义务，这种不作为与损害结果之间存在直接因果关系。结论是房东承担赔偿责任，赔付医疗费、误工费、护理费、伤残赔偿金等，判决已生效。

这里要说清楚一件事，免得被当成自动门的判例引用。深圳这个案子的标的物，报道里写的是出租屋大门、电动门，不是感应自动门。它能迁移过来的是义务分割的规则——通知归承租人，维修归出租人，缺陷产生的时间点决定谁掏钱。这个规则不因门型改变。至于自动感应门本身有没有安全装置缺陷，那是另一层技术判断，要另找依据。

四种情形，谁修谁出钱

情形	谁负维修义务	依据	要注意
交付时就有的缺陷	出租人	712 条；深圳案认定思路	要有交接验收记录，否则说不清交付时状态
正常使用中的自然老化、磨损	出租人	712 条	承租人已通知的，出租人不得再以使用不当抗辩
承租人使用不当、人为损坏	承租人	713 条第二款；165 号令第二十五条第三项	举证责任在出租人一方，要有证据不是推测
合同明确约定由承租人维护	按合同	712 条但书	约定要具体到项目，笼统一句乙方负责维护容易被认定不明

四、通知留痕：承租人能自己做的一件事

深圳那个案子的判决书里有一句话值得抄下来：承租人已履行及时通知义务，且现有证据无法证明大门倒塌系其使用不当所致。这一句同时办成了两件事——通知义务完成，过错推定切断。

反过来看，如果那个承租人从没反馈过，房东完全可以主张自己不知道有故障、无从维修，责任分配会立刻变形。所以对承租人来说，能不能自保不取决于门有多旧，取决于有没有留下一条能证明"我说过了"的记录。

一条合格的通知，要含三个要素

具体现象。不写门有问题，写门关到一半会停、要推两次才动、昨天开始有金属摩擦声。现象越具体，越难被说成主观感受。
明确请求。不写麻烦看一下，写请安排检修，并给出一个可执行的期限，比如一周内。
可回查的载体。微信、短信、邮件、快递函件都可以。微信要保留原始对话，不要只截图，截图无法核验发送方身份。

设备资料这一层也别忘了。门的型号、出厂编号、安装日期、上次检修时间，如果能一起提供，房东就没有"不清楚是哪一樘"的推脱空间。查不到资料的，可以直接拨打 13271597000 让供方协助核对型号与配置，把核对结果补进通知里，比空口描述有效得多。

通知发出后，还要做一件事

把门的现状固定下来。拍门体、拍地面、拍感应器位置，录一段门运行到故障点的视频，写明拍摄日期。原因很简单：从通知到实际维修往往隔几周甚至几个月，这段时间里状态会变化，事后各说各话。有了影像，至少能证明通知时是什么样。这一步不花钱，但它是第七百一十三条那句"合理期限"能落地的凭据。

五、物业在哪一头：三句话会被骂，但它是对的

内蒙古乌海市海勃湾区凤凰岭街道就小区房屋维修发过一份情况说明，把物业的边界写得比多数科普都清楚，三条可以原样搬用：

物业公司的核心义务是公共秩序维护、公共环境卫生保洁、公共设施日常巡检、日常小修养护。它不承担保修期满后共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新及改造义务。
物业不垫付维修费用、不代办全套维修资金申请及施工事宜，仅配合提供基础资料与现场核查佐证。
维修资金的申请主体是业主，不是物业服务企业。

这三句话会让不少业主不舒服，但它和第一千一百九十八条并不冲突。不承担出钱的义务，不等于公共区域的门可以不管。日常巡检、隐患发现、现场警示、事发处置，都在物业的职责里；出钱的义务在另一条线上。把这两件事混起来，就会出现"物业什么都不管"和"物业什么都该赔"两种都不对的判断。

三类门，三种归属

门的位置	谁负责维修	出事谁先扛
大堂门、单元门、小区出入口道闸	全体或该栋、该单元业主共同承担，可申请维修资金	物业作为公共场所管理人
承租人承租范围内的店面门	按 712、713 条与租赁合同	承租人（即经营者）
业主自家入户门、别墅院门	业主自己	业主自己

表格第二行是最常见的误判来源。店面门在承租人手里用，维修义务却可能在房东身上——使用人和义务人不是同一个人。这也正是深圳那个案子能立起来的原因。

六、住宅专项维修资金：一扇门能不能用这笔钱

依据是《住宅专项维修资金管理办法》，建设部、财政部令第 165 号，2008 年 2 月 1 日施行。四个条文决定了答案。

第一道：钱的用途对不对

第二条写得很死：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。两个限定词都要过——必须是共用，必须过保修期。保修期内的，找建设单位。

第二道：这扇门算不算共用设施设备

第三条列举的共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。列举里没有自动门三个字，末尾留了一个"等"。

这个"等"字就是实操里吵得最凶的地方。地方口径可以参照：兰州市住建局 2023 年 3 月下发通知，把分摊原则细到类别——小区道路、室外照明等全体业主共用的由全体分摊；电梯由该单元全体业主分摊；屋面、外墙由该栋楼全体业主分摊；小区监控、消防、排水设施、门禁等属于小区全体业主共用的，由全体业主分摊，楼栋或单元共用的，由该栋楼或单元全体业主分摊。门禁被明确写进去了，自动门与门禁在功能上同属出入口通行设施，这条口径是可以援引的参照。

所以能不能用，卡在表决，不在名目。把力气花在论证"自动门属于共用设施设备"，不如花在把表决做通。

第三道：四类费用一定不能列支

第二十五条列了四类，这一条经常被跳过，结果是材料报上去被退回：

依法应当由建设单位或者施工单位承担的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。
依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
应当由当事人承担的因人为损坏共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第四类最容易被忽略：如果物业服务合同里已经写了物业负责这项养护，就不能再让业主掏维修资金补一遍。第三类则解释了为什么"被人撞坏的门"不能走资金，得找责任人。

第四道：表决程序

业主大会成立前，按第二十二条走：物业服务企业提出使用建议；列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过；组织实施；持材料向主管部门申请列支；主管部门审核同意后通知专户银行划转；银行划转至维修单位。

划转业主大会管理后，改按第二十三条走业主大会通过方案、业委会审核并报备案那条线。遇危及房屋安全等紧急情况需要立即维修的，第二十四条允许走简化程序，但仍要按规定的列支环节办理。

兰州加的那道实操门槛，值得单独记住

兰州市住建局的通知里还有一句：未经区级住建主管部门组织工作人员现场勘察核实擅自开工的，工程维修费用全部由申请人自行承担，不得从维修资金中列支。

这句话的分量在于，它把"先勘察、后开工"变成了钱能不能报的前提。很多人以为流程是干完活拿发票去报销，实际顺序反了，干得再好也进不了账。这扇门的维修要动门体、动轨道、动电气，属于典型的"看起来不大、实际是工程"的项目，更要注意顺序。

四步自查

确认是否已过保修期。在保的找建设单位，不走维修资金。
确认是共用还是专有。单元门、大堂门属共用；店面承租范围内的门通常不属共用设施设备，走 712、713 条。
确认是不是人为损坏。是的找责任人，第二十五条第三项把它挡在资金之外。
确认表决范围与表决结果。按受益范围分摊，全体共用全体表决，单元共用单元表决。

七、五种常见场景，钱从哪出

场景	维修费	伤人赔偿	先做哪一步
租的店面，门在保内坏了	建设单位或供方按保修责任	经营者先赔，再向责任方追	查保修凭证与出厂编号
租的店面，门过保后坏了	出租人（712 条），合同另有约定从约定	经营者先赔，凭通知记录向出租人追	书面通知并留痕
小区单元门老化失灵	该单元业主分摊，可申请维修资金	物业作为管理人先应对	确认保修期与表决范围
门被车辆撞坏	肇事方；找不到人则按合同与资金规则	肇事方为主	报警、调监控、固定证据
物业合同写明由物业养护的项目	物业费覆盖，不得再走维修资金	物业作为管理人	调物业服务合同原文

八、报修之前，先留四样东西

这四样东西的作用各不相同，缺哪一样，后面就有一段说不清。

故障时间与现象记录。写明哪天开始、什么表现、什么条件下出现。这是判断缺陷产生时间点的起点，也决定责任往哪边倒。
通知记录原件。微信保留原始对话，函件保留快递单号与签收。别只留截图。
现场影像。门体全貌、运行到故障点的连续视频、地面与门槛、感应器位置。拍摄日期要能显示。
报价单的分项。门机、轨道、门体、感应器、人工分开列，不要一个总价。分项决定这笔钱该由谁出、能不能进维修资金、保险怎么赔。

设备铭牌上的型号和出厂编号建议单独拍一张。很多纠纷卡在"不知道是哪一樘门"，一张铭牌照片能省掉几轮扯皮。查不到铭牌的，可以致电 13271597000 提供安装位置与门体特征，请供方协助核对型号，把核对结果并入报修材料。

第四样的分项格式也有讲究。门机、轨道、门体、感应器、电锁、人工、辅材，一项一行，不要合并成"维修费"。理由很实际：门机坏了属于设备本体，可能落在保修或供方；门体变了形多半是外力所致，要走责任人；只有人工和辅材是纯支出。混成一个总价，对方只能整笔拒。需要分项报价模板的，同样可以打 13271597000 索取，按你家门的实际配置填一遍，谈的时候就有一张纸可以对。

九、三个容易站错的位置

第一个：以为签了"乙方负责日常维护"就全推给承租人。合同可以约定，但约定要具体到项目和费用边界。笼统一句维护责任归乙方，遇到门机更换这种大项，通常会被认定为约定不明，回到七百一十二条的默认规则。

第二个：以为物业收了物业费就该出这笔钱。物业费覆盖的是日常巡检与小修养护。保修期满后共用设施设备的大修、更新、改造走维修资金渠道，这是两条钱袋子，混着要求，往往两边都推不动。

第三个：以为赔了钱就没事了。对外赔完，对内还有一次追偿机会。追偿能不能成立，取决于三样东西：缺陷产生的时间、通知记录、维修义务归属。这三样在事发当时就该固定，过了半年再找，基本找不到。

责任划分的法律框架、赔偿项目的算法、以及保险能不能兜住这一笔，分别在三篇里展开，下面直接给入口。

设备型号核对、维修范围界定、报价分项拆解，可以带着门体照片和铭牌信息直接联系：13271597000

现场条件说不清的时候，先把门洞尺寸、门体材质、安装年份、故障现象四项准备好，沟通效率会高很多。

十、常见问题

租的铺面自动门坏了，维修费该房东出还是我出？: 先看合同，合同没写就按《民法典》第七百一十二条走，维修义务在出租人。第七百一十三条补了一句：承租人可以请求出租人在合理期限内维修，出租人不修的，承租人可以自己修，费用由出租人负担。所以默认答案是房东出。两个出口要记住：一是合同另有约定，二是因承租人过错导致需要维修，这两种情况出租人不承担。实操里真正决定结果的往往不是法条，是通知有没有留痕。
房东一直不修，我能自己找人修完再从租金里扣吗？: 第七百一十三条给的路子是先请求、再自行维修、费用由出租人负担，没有直接写可以扣租金。稳妥的做法是三步：书面通知并给出合理期限，期限届满后书面告知将自行维修，维修后凭发票另行主张。直接扣租金容易被反过来主张违约。因维修影响使用的，法条另有规定可以相应减少租金或延长租期，这一条可以主张，但同样建议书面。
自动门夹伤人，伤者应该找谁？: 找经营者或管理者，不是找房东。《民法典》第一千一百九十八条把安全保障义务放在经营场所、公共场所的经营者和管理者身上。伤者进的是店，不认识房东，所以第一趟一定找店里。店里赔完，能不能向房东要回来，是另一场官司，走的是租赁合同和第七百一十二条那条线。这两件事分开，很多纠纷就讲得清了。
我赔了钱，还能向房东要回来吗？: 能主张，但要满足两个条件。第一，缺陷在交付时就已存在，或者属于出租人维修义务范围内。第二，你已经履行了及时通知义务，且能证明损害不是自己使用不当造成的。深圳中院公布的一起案件就是这个结构：承租人发现门有问题后两次反馈，房东未修，门倒塌砸伤员工致九级伤残，法院认定出租方对交付时已存在的设施缺陷承担维修责任，判其赔偿。这里的关键证据是通知记录，不是口头陈述。
物业说公共区域的门不归他们修，这个说法对吗？: 要分小修还是大修。日常巡检、小修养护通常在物业服务合同范围内，属于物业费覆盖的部分，物业不能推。保修期满后共用设施设备的大修、中修、更新和改造，按《住宅专项维修资金管理办法》走资金渠道，物业确实不承担出资义务，也不垫付、不代办。但要注意，不承担出钱不等于可以不管：公共区域的门属于物业管理范围，安全保障义务仍在。
住宅专项维修资金能用来修小区大门或者单元门吗？: 可以，前提是这笔钱的性质对得上。《住宅专项维修资金管理办法》第二条限定用途是共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。第三条列举的共用设施设备里有电梯、照明、消防设施、道路、路灯等，没有直接写自动门，但留有等字。地方口径更明确：兰州市住建局的通知把门禁与监控、消防、排水设施并列，属于小区全体业主共用的由全体业主分摊。能不能用，卡在表决，不在名目。
动用维修资金要走什么程序？: 业主大会成立前后不一样。划转业主大会管理前，按第二十二条：物业提出使用建议，列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，组织实施，持材料向主管部门申请列支，主管部门审核同意后通知专户银行划转。划转后按第二十三条走业主大会和业委会那条线。兰州还加了一道实操门槛：未经区级住建主管部门现场勘察核实擅自开工的，费用全部由申请人自担。
哪些费用一定不能从维修资金里出？: 第二十五条列了四类：依法应由建设单位或施工单位承担的维修更新改造费用；依法应由供水供电供气供热通讯有线电视等单位承担的管线设施维修养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏所需的修复费用；根据物业服务合同约定应由物业服务企业承担的维修养护费用。第四条最容易被忽略：如果合同里写了物业负责这项养护，就不能再让业主掏维修资金。
门是上一手租户用坏的，责任怎么算？: 人为损坏由责任人承担，这一条写在第二十五条第三项里，不因换租户而转移给房东或维修资金。难点在举证：要有交接记录、验收单、现场照片，能说清损坏发生在哪一段时间。没有这些，房东很难把责任推给前一任租户，最后往往自己承担。这也是交接环节要留书面记录的实际价值，不只是走流程。
没有书面合同，只有口头约定，还能主张吗？: 可以主张，但举证难度高一个量级。第七百一十二条留了当事人另有约定的出口，口头约定也算约定，问题是要证明它存在。更麻烦的是通知：第七百一十三条要求先请求出租人在合理期限内维修，合理期限从哪天起算，没有书面记录基本说不清。一条微信、一份快递单、一段通话录音，成本很低，作用很大。